不良征信记录“毁”了房子交易

发布时间:2017-08-03 09:53:46 作者:本站编辑  来源:本站原创  

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几十条“不良征信记录”,竟毁了一笔近两百万元的房产交易。交易不成,买卖双方都告到法院,双方都指对方违约,一方要求赔偿,一方要求解约。


究竟哪一方应该承担违约责任?房价上涨损失谁来承担?近日,海沧区法院发布了这样一起因“征信记录”引发的购房纠纷。


据了解,卖方发现买房人有几十条不良征信记录,可能因此贷不到款后,就要求买房人提前支付全部首付款,结果遭到拒绝。为此,双方发生争议,就在双方争议期间,房价大幅上涨。


法官提醒,购房者应事先查询并告知自己的征信记录情况,如果有不良征信记录,应尽早采取补救措施。


遭遇:不良征信记录,毁了房产交易


林先生在福建省厦门市海沧区有一处房产,面积116平方米。2016年1月22日,购房者小吴经海沧区一家中介介绍,与林先生签订了一份《房产买卖协议》,约定购买这处房产,总价为191.8万元,其中首期购房款518000元,按揭贷款140万元。


协议约定,小吴将总房款分两次支付给林先生。第一次是协议签订之日,小吴支付林先生购房定金15万元;第二次是小吴要在2016年2月21日前支付林先生剩余的首期购房款368000元以及小吴向银行申请的商业贷款140万元。双方还约定,小吴应于协议签订当日委托担保公司办理房产过户手续。


小吴按照约定向林先生支付了15万元定金,随后,二人以及各自配偶和中介人员一同前往银行办理贷款事宜。然而,在银行查询小吴及其配偶的征信记录之后,林先生却意外发现,小吴夫妻均有多条逾期还款的不良记录。


担保公司向双方说明,由于上述原因,小吴向银行贷款难度很大,而且,即便能贷款条件也很苛刻,需要上浮利率、购买理财产品、提供信用保证金等。


小吴得知后,觉得购房压力大,最终当天没有办理担保委托手续。当日,因临近下班时间,双方也就没有去办理过户手续。


互告:双方互相起诉,都说对方违约


几天后,小吴再次要求办理担保及过户手续。


不过,林先生发现小吴夫妻的银行个人信用存在大量不良记录,担心小吴可能因无法贷款失去支付全部购房款的能力,于是就要求小吴应先支付完其余首期购房款368000元,并要求小吴提供担保,保证能全额支付购房款。


但是,小吴拒绝支付剩余首期购房款,也没有提供担保,只是以“要遵守协议”为由,要求林先生配合办理房产过户。


最终,小吴起诉至海沧区人民法院,指责林先生违约,要求其履行协议并赔偿违约金。


小吴起诉后不久,林先生随即提起反诉,认为是小吴违约在先,请求法院判决解除合同。


林先生反诉称,由于小吴的违约行为,致使双方履约不能,时间一拖再拖。现在房价上涨,已由原191.8万元变为250万元左右。双方已失去履约的信任基础,如果买方仍以191.8万元的价格要获得价值250万元左右的房屋,对卖方显失公平。


判决:房主一审胜诉,解除双方协议


近日,海沧法院作出一审判决,驳回原告小吴的全部诉讼请求,支持卖方林先生的反诉请求,解除双方签订的《房产买卖协议》。


法院审理认为,仅从合同来看,确实应当是林先生履行办理担保、过户手续的义务在先,小吴履行支付购房首付款368000元的义务在后。但是,作为卖方,林先生在知悉买方小吴及其配偶的征信问题之后,对于小吴的履约能力产生怀疑显属常理。而且,林先生要求小吴先支付购房首付款,也符合二手房屋买卖的通常交易习惯,属于合理范围之内。


法官说,《中华人民共和国合同法》规定了“不安抗辩权”制度,就是指双方合同成立后,一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时,可以通知对方中止履行;对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的,中止履行的一方可以解除合同。


因此,本案中,林先生在小吴支付购房首付款前,中止履行合同约定的办理担保、过户手续的义务,实际上是在“行使不安抗辩权”,并不违约。在此情况下,小吴不支付首付款,也不为履约提供担保,在房价大幅上涨的背景下,显然对林先生有失公平。因此,法院判决支持林先生的诉求,解除双方协议。


律师说法

买房怎么防范“不良记录”?


福建自晖律师事务所主任林敏辉律师提醒说,对于购房者来说,可事先查询自己的个人征信记录,并告知卖方自己的征信记录情况,以取得卖方信任。而且,如果需要贷款,则可以为贷款提供担保以降低买方的不安,避免触发“不安抗辩权”。


另外,如果买方有不良征信记录,可以采取补救措施,试着去消除不良记录,以取得足够的房屋贷款。万一因为疏忽造成坏账记录,也不要以为还款后立即销户就能清除污点。


一般情况下,银行查询个人征信记录,就是查询申请人过去两年内的还款情况。只要持卡人在申请卡、贷款时,过去两年内的还款情况正常,一般就不会有太大的问题。


所以,逾期之后,错误的做法是立即销卡。正确的做法是,污点产生后仍正常使用这张卡,多消费,按时足额还款,每月保持良好的还款记录,将逾期记录给覆盖。


延伸说法

限贷“3问”


记者采访了解到,最近,厦门因限贷引发的购房纠纷呈上升趋势。不少购房者因签了购房协议后贷不了款,最终闹上法庭。


楼市调控新规接连出台,也引发了一些二手房交易的难题。例如:新规出台后贷不了款损失谁来承担?如何防范限贷风险?针对这些问题,导报记者采访了林敏辉律师。


1问:签约后被限贷怎么办?


林敏辉:出现此类情况,首先要看合同约定,如果房屋买卖合同明确约定以按揭贷款的方式付款的,而且买方可以举证证明其确因被限贷或首付款比例的提高,导致无履约能力的,那么,买方可以解除合同并要求卖方退回定金。但是,如果合同约定买方不能取得贷款或贷款额度不足,应以现金方式在一定期限内付清房款,那么,买方就不能以限贷政策为由要求解除合同。


2问:限贷风险如何防范?


林敏辉:首先,在考虑购房初期要做好相应的准备工作,比如先了解其他地区的购房政策等相关信息。其次,订立合同时,在合同内预先约定好相关条款,如因政策变动导致无法贷款,合同自动解除之类的内容,也可以预先约定首付款为房屋总价款的百分比,例如若是因相关政策的出台导致首付比例的提高,合同自动解除。有类似这样的条款,在一定程度上就可以防止因限购限贷政策原因导致的纠纷。建议出现此种情况的时候双方首先还是友好协商解决,毕竟诉讼存在风险,且需要付出一定的时间成本和经济成本。


3问:躲限贷假离婚有风险?

林敏辉:婚姻是一种人身关系,离婚登记不可撤销,也不能单方申请恢复。同时根据《婚姻法》司法解释(二)第八条,离婚协议中所达成的财产分割对双方具有法律约束力。所以,为了规避限贷假离婚完全有可能弄假成真。